分享：景区类型及乡村旅游开发策略

景区类型比例-作为存量景区的再升级与乡村振兴的共振发展，从投资开发层面可以采用以下三种方式进行投资开发：

直接投资方式——即直接资金投资建设运营并自持。

文旅产业基金投资方式——将景区的增量部分（以景中村、景边村带入部分景区其他新增项目）独立构建资产包，用基金的运作方式释放资金使用坪效，通过架构设计、短周期建设与运营可实现包括未来独立上市在内的良性退出可能。

乡村产业基金投资运营四部曲

ABS方式——通过景区存量项目的收益增长预期为保证，用此作为融资工具，通过建设运营实现项目营收并完成资金的良性循环。

开发策略层面：

补充景区的住宿形态和多元业态，提升住宿品质与吸引物特色。利用景区村落的风貌相对完整，体量相对不大的特点，集中引入民宿品牌和民宿共享空间（如网红美食、沉浸式演艺、文化书店、文创空间等）并在此基础上运作特色市集，构建特色宿集。形成集多个民宿品牌和多个不同业态的网红店及丰富多元的市集场景构建的景中村/景边村新风貌。

对于乡村振兴，机构在改革，政策在配套，土地在松绑，资本在圈地，城里人在下乡，等等，但这切都基于逆城镇化的逐步到来。

随着产业新城人口的不断导入，城中心生活成本越来越高，不少城市居民选择安居城郊乡村空间，包括自有物业和租房的永居形式。随着集体用地租赁试点的推广，这一类乡村未来将会涌入更多的新村民，并将逐步形成社区型、商圈型新型乡村空间结构。这是典型的逆城市化现象，城里人不下乡，资金、人才、技术不下乡，农村进城的年轻人不返乡，乡村振兴就是侈谈。

总之，乡村振兴需要天时地利人和，政策乃最好的天时，土地乃最大的地利，至于人和，包括人、才、钱，具体说是投资者、规划者、建设者、运营者，从另一个层面说，是有情怀着、归乡者、城里人，其中最关键的是因地制宜、因市而建、因势而造、因时而创，不同的乡村有不同的依托，有不同的乡村振兴途径。